Trois ans après l’absorption d’Eurosic, opération de croissance externe qui lui a permis de grimper à la quatrième place des foncières en Europe, Gecina apparaît plus solide que jamais. Son taux d’occupation avoisine les 95%, ce qui est une très bonne performance au regard du renouvellement du portefeuille induit par les livraisons récentes. Autre élément rassurant : sa structure financière est parmi les plus solides de la profession. Au 31 décembre 2019, l’endettement net ne représentait que 34% de la valeur des actifs (soit peu ou prou les mêmes niveaux qu’avant l’acquisition d’Eurosic), contre une moyenne de 40% pour les comparables. A ce faible passif s’ajoute une grande souplesse financière permise par l’importance des lignes de crédit non tirées (4,5 milliards d’euros), lesquelles permettent de couvrir l’intégralité des échéances de remboursement jusqu’à la fin de 2023. Côté patrimoine, Gecina n’est pas mal loti avec un portefeuille d’actifs d’une valeur de 20 milliards aujourd’hui, en majorité composé de bureaux (1,66 million de mètres carrés), principalement à Paris, le Croissant Ouest de la capitale et La Défense, le solde s’articulant entre les logements en Région parisienne (6000 logements) et les résidences étudiantes (3200 lits). La stratégie du groupe est axée sur la centralité : les meilleurs emplacements sont visés. Pour créer de la valeur, la foncière dirigée par Méka Brunel mise aussi sur la rotation du portefeuille. C’est ainsi que, en 2019, les cessions ont portée sur 1,2 milliard d’euros, avec une prime moyenne de l’ordre de +12% sur les dernières valeurs à fin 2018. Il s’agissait en majorité d’actifs hérités d’Eurosic, non stratégiques.

Une décote trop élevée au regard des réserves de croissance

En parallèle de ces ventes, réalisées dans des conditions très favorables, les livraisons et commercialisations sont allés bon train, permettant aux indicateurs financiers de poursuivre leur progression. A partir de revenus locatifs de 673 millions d’euros, en hausse de 2,4% à périmètre constant, le résultat net récurrent a augmenté de 5,7% à données comparables, à 438 millions. Quant à la valeur actualisée du patrimoine après déduction de l’endettement (l’Actif Net Réévalué), il a bondi de 8,8% pour atteindre 175,8 euros par action. Avec la crise sanitaire, ces repères ne sont hélas plus complètement valables. La vacance va logiquement augmenter dans les bureaux et les risques d’impayés ne sont pas négligeable. Une période de vaches maigres se dessinent, ce qui ne semble pas effrayer les dirigeants de Gecina, malgré la décision de réduire légèrement le dividende à 5,30 euros et la suspension des objectifs pour 2020. Mais Paris sera toujours Paris, les besoins de bureaux de qualité (et de services associés) toujours prégnants, et les opportunités nombreuses. Même en tablant sur une stagnation de l’Actif Net Réévalué dans les deux prochaines années, le cours de bourse actuel, décoté de 37% sur cet indicateur, semble très attrayant. A toutes fins utiles, on rappellera l’ampleur des gisements de croissance : Gecina dispose d’un « pipeline » de projets de développement engagés ou devant l’être prochainement devrait générer des revenus locatifs nets supplémentaires de l’ordre de 130 à 140 millions d’euros par rapport au revenus locatifs publiés à fin 2019. Sans oublier le potentiel de monétisation du pôle résidentiel, désormais filialisé, et dont le patrimoine atteint 3 milliards.

Notre conseil : Gecina constitue une piste attractive en fond de portefeuille. Achetez à 110 euros pour viser un premier objectif à 125 euros. Code Isin : FR0010040865.