Le secteur des foncières n’est plus uniforme, et il faut désormais le considérer par segments. Dans ce cadre, la logistique, au même titre que le stockage ou l’immobilier alternatif (data centers, tours télécoms, …), apparaissent comme les segments à privilégier. Nous avons d’ailleurs conseillé dans la Lettre de la bourse du 14 octobre de s’intéresser à Argan dans la rubrique « Le coin su spéculateur ». Néanmoins, des opportunités existent dans les segments les plus délaissés comme l’immobilier de commerces et les bureaux. Parmi ce dernier, il est possible de s’intéresser aux foncières possédant des actifs « prime », c’est-à-dire localisés dans les centres-villes, ceux qui souffrent le moins de la montée en puissance du travail à distance. A l’image de Gecina. La foncière possède l’essentiel de ses actifs dans le quartier central des affaires parisien et à La Défense. Ces bureaux restent recherchés pour l’attrait qu’ils exercent sur les meilleurs profils de cadres, ce qui conduit les entreprises à y installer leurs sièges sociaux. D’autre part, la plupart des entreprises locataires avaient déjà mis en œuvre, bien avant le déclenchement de la crise sanitaire, le télétravail et le Flex office, leur population salariée étant pour une grande partie d’entre elles nomade. En conséquence, elles ne devraient pas réduire drastiquement leurs surfaces louées. La stratégie de Gecina consiste d’ailleurs à renforcer sa présence dans le centre de Paris. Dans ce cadre, plusieurs cessions d’actifs situés en banlieue proche ont été réalisées depuis le début de l’année. Les dernières en date ont concerné quatre actifs (des immeubles de bureaux, une station-service et une résidence pour étudiants) pour un montant de 83 millions hors droits. L’autre axe de développement de la foncière concerne le logement résidentiel. Ce segment de l’immobilier, très recherché également, joue un rôle contracyclique, est porté par des tendances de fond, et a fait preuve d’une belle résilience pendant la crise sanitaire.

Le titre décote de plus de 28% par rapport à l’ANR par action

Autant d’éléments qui devraient permettre au patrimoine de Gecina de résister aux aléas conjoncturels, et notamment à la période de stagflation que de nombreux experts annoncent dans les mois à venir. En attendant, les transactions locatives ont redémarré. La foncière a commercialisé, reloué ou rénové plus de 115.000 mètres carrés au premier semestre, ce qui représente une progression de 35% par rapport au volume de transactions enregistré au premier semestre de 2019. Ses loyers de bureaux ont atteint sur les six premiers mois de l’année 251 millions d’euros, quasi-stable à périmètre constant, portant le montant total des loyers à 311 millions. Enfin, preuve s’il en est d’un retour à la normalisation du marché, le taux de collecte s’est situé à 99%. C’est aussi la preuve de la solidité des locataires du groupe, et de la pertinence de son recentrage sur les zones les plus centrales. Quant au résultat récurrent net, il s’est inscrit en baisse de 6,3%, à 202,4 millions (soit 2,75 euros par action) en raison des cessions réalisées et de la perte de revenus locatifs occasionnée par les restructurations entreprises sur certains immeubles pour les rendre conformes aux nouvelles exigences environnementales. Enfin, la valeur du patrimoine s’élevait au 30 juin à près de 20 milliards d’euros, en hausse de 1,2% par rapport à fin décembre à périmètre constant. Un montant qui fait ressortir un actif net réévalué par action de liquidation de 167,5 euros par action. Un niveau à comparer au cours de bourse de 119,50 euros, ce qui fait apparaitre une décote de plus de 28%. Or, avec les projets en portefeuille du groupe, – 117 engagés pour un montant d’investissement de 1,8 milliard d’euros et des livraisons prévues entre 2021 et 2024 -, la valeur du patrimoine devrait continuer de s’apprécier. Ces nouveaux actifs devraient générer également de 120 à 130 millions d’euros de loyers supplémentaires sur la période. Ce qui devrait se traduire par une progression de résultat net par action de l’ordre de 4,6% par an selon les analystes d’Oddo BHF, sachant qu’il est attendu autour de 5,3 euros pour l’exercice en cours. Dernier argument en faveur de la valeur, sur la base d’un dividende estimé de 5,21 euros par action au titre de 2021, le dividende prévisionnel s’élève à 4,4%. Un niveau plutôt attrayant.

Notre conseil : Acheter Gecina à 116 euros pour viser un objectif de cours de 150 euros à moyen terme. Code Isin : FR0010040865.