Comme beaucoup de sociétés foncières, Carmila affiche un parcours boursier assez décevant en 2025 avec un gain d’à peine 5%. La hausse des taux d’intérêt à long terme qui influe sur la valeur du patrimoine via l’actualisation des loyers et la dégradation du climat politique en France y sont sans doute pour quelque chose. Pourtant, la filiale à 29,8% du groupe Carrefour, qui exploite les 251 centres commerciaux attenants aux hypermarchés du distributeur en France, en Espagne et en Italie, tire son épingle du jeu avec une progression de 9,9% de ses loyers nets sur les 9 premiers mois de 2025. Certes, l’intégration de la société Galimmo depuis le deuxième semestre 2024 contribue largement à cette performance, mais à périmètre constant, les loyers augmenteraient encore de 3,2%, notamment grâce au phénomène d’indexation (+2,5%) et à un taux d’occupation financier élevé de 95,3% (hors Galimmo). Le groupe bénéfice aussi d’une conjoncture très favorable en Espagne où il dispose de 75 actifs représentant une surface totale de 500.000 m 2 soit 21% du patrimoine total. L’Italie se porte bien également mais sa part dans le patrimoine se limite à 5%. Carmila s’est aussi adaptée en réduisant son exposition au secteur du prêt-à-porter à 28% des surfaces (contre 34% en 2019) au profit des clients de la santé, de la beauté, de la restauration et du sport.

Un rendement prévisionnel de 8%

La bonne tenue des activités sur les 9 premiers mois de 2025 a permis à la direction de confirmer ses objectifs annuels visant un résultat récurrent par action de 1,79 euros et une marge d’excédent brut d’exploitation de 79%. De bon augure pour le dividende estimé autour de 1,34 euro par action, et qui fait ressortir un rendement prévisionnel de 8%, sachant que la stratégie fixée par le management consiste à distribuer chaque année au moins 1 euro par action et se base sur un taux de distribution de 75% du résultat courant. Autre atout du dossier, sa décote boursière de près de 35% par rapport à un actif net réévalué de 25,89 euros par action à la fin juin 2025. La foncière sait également faire tourner son portefeuille d’actifs avec 66 millions d’euros de cessions en 2025, lui permettant de conserver un ratio d’endettement maitrisé à moins de 40% de la valeur du patrimoine. Enfin, le groupe a identifié de nouveaux relais de croissance comme la publicité sur écrans digitaux dans ses galeries, les boutiques éphémères ou l’installation de tours 5G pour la téléphonie mobile. Le principal risque sur le dossier (qui n’est pas éligible au PEA compte tenu du statut fiscal de la foncière) viendrait surtout d’un afflux de papier sur le marché dans l’hypothèse où Carrefour devait alléger sa position comme il l’a fait en juin dernier sur 7% du capital. Il semblerait toutefois que Carrefour soit satisfait de sa position actuelle.

Notre conseil : achetez Carmila à 16,20 euros pour viser 19 euros à un horizon de 18 mois. Codes : FR0010828137 et CARM.